对于雷涛的疑问，陆宋元并不否认：“我们国家以前都是由国家分配住房的，房屋作为商品进入市场的时间相对来说还不长。但是不能否认的是目前积聚在民众中的买房需求，还没有完全释放出来。特别是在邯江这样的二三线城市，更是如此了。但也不能说民间的买房需求就很低……”

陆宋元今天是打算好好给雷涛补补课了。目前在海州、燕京、惠岭以及沿海最早开放的那些口岸城市因为经济发展比其他城市早走一步，接受市场经济的理念也更深一些。这些城市的房地产业已经基本成熟了，开发商之间的竞争也比较激烈。

“海州的平均房价已经到了近万元一平米了，邯江这边的房价上涨虽然不是那么明显但还是能够看出些端倪的。你说在这种情况下，开发商开发出来的那些房产，他会怕卖不掉吗？”陆宋元反问了雷涛一句后，给出了一个明确的答案，“长远来看，开发出来的房子是不可能卖不掉的。当然这中间有个时间过程，而这个过程对于开发商来说，其实还是一个增加利润的过程……”

随后陆宋元就把目前国内房地产开发过程中的一些内幕给雷涛刨析了一番。

雷涛不明白的其实最主要就是在买地和卖房两个环节。而这两个环节其实远远不止明面上的那些东西。就拿买地来说，拍卖或转让得到地块，如果关系好，地价款还可分期付款，然后找关系改容积率。而这个改容积率就是房地产开发的第一个利润增长点。

比如说某地块拍卖总价是6000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的房子，那每平米的楼面地价就是6000元。

“现在很多开发商都会对外宣传，房地产开发其实利润率没有想象的那么高。楼面价成本6000再加上建筑成本2000元，还有各种税费，每平米卖9000看着的确不贵，利润也不高。但这里面没有把容积率算进去！”陆宋元点出了其中的关键问题。

其实容积率只要关系够硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能盖2万平米的房子。所以楼面价成本只剩4000，但照样卖9000。所以每平米开发商就可以多赚5000元。如果容积率改成3：1那每平米开发商就可以多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。

这样的利润率，是没人会公布出来的！而且开发商改容积率也需要付出不少灰色成本，各部门都要在其中分肥。很多公开的土地拍卖其实就是作秀。如果没有一定的关系，有关部门如果不给改容积率。开发商就没这么多利润了，那才叫微利呢。这也是为什么土地建设领域为什么会出现那种“前赴后继”的情况的根本原因。

当然，如果容积率没有搞定，开发商一般会延迟开发，或者干脆囤地。不过，这也需要处理好某些关系，因为很多地方有规定拿地后两年内必须投入开发。但这也只是明面上那么说，实际上还是雷声大雨点小，这主要取决于关系。

改好了容积率，就可以开工建设了。但建设费用按照目前的市场情况，基本上都是建筑方垫资，开发商所投入的资金其实很少的。地基出土后，打通了关系，搞到预售许可之后就可以开始预售了。而预售的时候，无数的房地产代理公司挤破头，开发商基本就是待价而沽。实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖，好朝向好卖的都是先留着。所以开盘的时候很多都有优惠。而这些“优惠”其实并没有那么优惠的。

“如果预售不理想，那就需要找银行了……”陆宋元点了一支烟，吞出一个个烟圈。而在烟雾之中他的脸上那种意味深长的微笑，让雷涛有种稀里糊涂的感觉。今天所听到的这些，他就像在听天书一样。而这些资本运作对于他来说的确是很陌生的。但对于陆宋元来说，陆家就是搞融资出身的。当初帮着国家在国际上融资，后来在国内也是做信托之类的金融业务。这里面的内幕，没有比他更清楚的了。

在房地产业内，开发商和银行有着“梦幻组合”的称号。这主要是因为银行其实才是房地产开发最大的坚强后盾。不论是企业贷款，还是担保融资。没有银行的帮助，开发商是没办法把整个资金链条理顺的。

从买地开始，很多开发商就是拿手中的房子、土地等等作为抵押换取的银行资金。而如果造好的房子没有卖出去怎么办呢？

如果按照一般人的想法，如果房子卖不动，那就是价格太高了，降价是很自然的事情。但其实不然。开发商完全可以“假按揭”，自己出首期款让自己亲信的人以个人的名义大量购买开发商自己的房子，然后成批的向银行按揭，开发商就拿到房子的全款了。

等到以后房价上涨了，扣除银行利息，卖给真正的用户。那是开发商还可再赚一次然后再转按揭。

“比如，你开发的房子。开盘时卖每平米6000包含税费，找个人做好销售手续，一套房150平米，总价90万。当然这种销售是假销售，你出27万付首付，办理购房按揭手续，这按揭是7成20年的贷款。这样你就实际从银行套现63万。等过两年，房价涨了，每平米8000了。这套房卖给真正的客户时，把所有的差价让客户承担，将按揭转给买家……”陆宋元把整个内幕操作的东西全部揭开在雷涛面前的时候。雷涛才明白，这里面是一个多么深的池塘。